赵焕焱的博客

[提要：

1、饭店业的经营指标；

2、饭店业的房价参考指标；

3、非客房收入占比；

4、经营毛利；

5、市盈率；

6、投资回报率；

7、饭店总投资中的土地成本比重。]

同其他任何行业一样，饭店业也有供小于求、供求基本平衡、供大于求三种情况，而供大于求将导致发展过热、严重的话也会产生泡沫。饭店业的供求情况可以从若干重要指标情况中找到端倪。

1、饭店业的经营指标

目前，我们看到的数据不是绝对数就是不分类型的相对数（平均出租率或平均房价），

绝对数只反映大而不反映强；相对数中有不少不可比因素。因此，建立一个科学的中国饭店业的经营水平比较指标是很有价值的。

    首先，为了确保指标的正确性，必须对客房统计作出统一的规定。由于全部房间、可用房间、实际使用房间、套间等统计口径的差异，会对统计结果形成失真。

其次，要避免使用单一指标。只看平均出租率和平均房价是不可取的，因为高出租率下可以有低房价；高房价下也可以有低出租率。合理出租率的确定原则是既能使饭店效益最佳化，又能使饭店可持续发展结合的最佳点。过高出租率导致设施设备满负荷运转、人力大比例配置、高人力成本，高劳动强度、低运行质量；造成员工培训少、素质低、疲劳操作、服务质量差。最佳合理出租率的建议值为70%-75%，其中，高星级饭店在70-73%之间，三星级以下72-75%之间。

建议使用RevPAR比较值来作为饭店业的经营指标。

RevPAR是Revenue Per Available Room的缩写，是指每间可借出客房产生的平均实际营业收入，用实际平均房价乘以出租率即可。国际饭店和餐馆协会（IHRA）的《Hotel》和亚太地区的饭店专刊《Hotel Pacific & Asia》都把RevPAR作为饭店业的比较的重要指标。、RevPAR提高的作用是创造更多的利润。提高RevPAR的途径主要得益于平均房价的上升，关键在于确定合理的出租率。

2、饭店业的房价参考指标

饭店业的投资回收指标是建立在营收和资产之间的关系上的。美国宾州大学乔·W·奥尼尔教授从1990年至2002年考察了千余家美国饭店，建立了相关数据库，并用回归分析法，得出了美国的饭店的营收水平和评估标准，这一成果是值得我们参考的。奥尼尔的研究成果是将饭店单个客房每天的平均收入和其资产价值建立联系，具体是根据五种类型来分别比较的。以饭店单个客房每天的收入作分子，其资产价值为分母，在分子统一为1的情况下，各种类型饭店的分母分别是：经济型饭店为720；中档规模饭店为634；全套服务型饭店为948。在全套服务型饭店中，提供餐饮的为910；不提供餐饮的为1003。这个指标的优点是简单而实用，而且可以作为一个比较的标的，可以作为一个预算参照指标和评判标准。上述具体数据是根据美国的情况而建立的，我们尚未看到过中国的有关统计，但是我们可以用以前的实际数据来统计和计算，得出我们的平均值。

3、非客房收入占比

RevPAR 指标局限在客房收入方面，没有包括非客房收入，也不能体现饭店管理效率的差异带来的盈利能力差别，因此需要跟踪

为了克服RevPAR 不反映非客房收入的不足，建议使用非客房收入占比指标来关注饭店收入结构的变化，作为RevPAR 的补充。

饭店对餐饮娱乐等配套项目的经营模式选择主要有两大类：一类是直接经营，另一类是对外承包经营或者对外出租，收取承包费收入或者租金收入。

4、经营毛利

经营毛利Gop（Gross Operating Profit）=营业利润+固定资产折旧+无形资产和开办费摊销+各种税费（土地使用税、房产税、保险费、利息净支出、汇兑净损失、董事会费、审计费、上缴管理费等）。

如果用Gop 除于可供出租的房间数量，就得到了GopPAR（每天每间可供出租客房的经营毛利润， Gop per available room），GopPAR 是RevPAR 的有益补充。

使用Gop 需要注意不同星级、不同档次、不同投资成本、不同规模的饭店的Gop 水平会有差别。

5、市盈率

国际上饭店行业市盈率平均为25倍。参照国内外情况，纯酒店类公司的市盈率估值应该在23至28倍。

6、投资回报率

通常按照国际惯例，投资饭店的回报周期大约在10年左右。海外要求投资回报率达到15%，中国的饭店投资回报率历史上为8%至9%，高于银行同期利率是基本要求。

7、饭店总投资中的土地成本比重

一般情况下，饭店总投资中的土地成本比重不宜超过30%。